长沙市岳麓区机关事务中心：湖南湘江新区第二集中办公区湘麓金物业服务招标项目采购需求公开
· 2025-01-08
一、项目名称：湘江新区第二集中办公区湘麓金座物业服务
二、采购预算：2045855.57元/年，4091711.14/二年。
三、项目概况及主要数据
1.项目概况
| 序号 | 项目 名称 | 建筑层数 （地上/地下） | 建筑高度 | 占地面积（㎡） | 地上建筑 面积（㎡） | 地下建筑面积（㎡） | 总面积（㎡） |
| 1 | 西栋 | 5/1 | 19.8 | 1895.77 | 9891.70 | / | / |
| 2 | 东栋 | 6/1 | 22.3 | 1593.17 | 8399.76 | / | / |
| 合计 |
|
| 3488.94 | 18219.46 | 8952.69 | 27244.15 | |
| 3 | 绿化 |
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| 5647 |
2.主要设施、设备清单
| 序号 | 系统名称 | 明细 |
| 1 | 配电系统 | 1. 配电用房设地下层西北角。 2.开放区域配电系统：两路10KVA双电源供电，配电房设置两台1250KVA干式变压器两台并联设置联络柜供电，13台抽屉式开关柜供电至每个末端回路，其中东栋与西栋及地下室照明、动力分开用电计量，地上每层设置总开关箱及用电计量表。 3.人防区域配电系统：配电房设置380V低压双电源开关柜，自备发电系统接收输出柜两台，10台抽屉式开关柜供电至每个末端回路，管控人防区域照明、空调、给排水系统、消防系统供电。 |
| 2 | 给排水系统 | 项目设有生活给水系统、生活污水系统、雨水系统、消火栓给水系统、自动喷淋灭火系统。 1.生活给水：项目给水由市政管网引进DN100的管网进入，生活用水的东栋、西栋、消防用水、室外绿化用水由不同的水表单独计量，由市政管网直接供水。 2.消防给水：项目地下室西南角设有220立方水池（消火栓用水110立方、自动喷淋用水110立方），每个系统设加压泵两台一备一用，东栋屋天面设18立方消防水箱一座。地下室及地上部分设有消火栓箱及末端喷淋头，配电房设有气体灭火装置。 3.排水系统：项目雨污分流，东栋、西栋各设化粪池一座。 |
| 3 | 空调系统 | 空调主机设置在东、西栋楼顶，东栋空调主机为模块机，西栋空调主机为水机多联机组，室内风机分布在公共区域及各楼层办公室内。 |
| 4 | 弱电系统 | 弱电监控室设在东栋二楼南侧与消防控制室同一处，项目弱电系统包括室外电视监控，背景音乐、有线电视、综合布线、通讯信息等系统，地上部分每层设备接线端子箱，有分支器引入每个房间。 |
| 5 | 消防系统 | 消防系统包括火灾自动报警系统、消防联动控制系统、火灾应急广播系统、消防直通对接电话系统、应急照明、消防排烟系统等。 消防控制室设在东栋二层南侧由桥架引入，消控室报警设备由火灾报警控制主机、联动控制台、CRT显示器打印机、应急广播设备、消防直通对讲电话、电梯控制盘、电源设备等组成，消防控制室可显示消防水池、消防水箱水位、显示消防水泵的电源运行状况，控制室可联动。所有与消防设备有关的设备。 |
| 6 | 电梯 | 电梯共有5台德国蒂森电梯，西栋设三台电梯，其中两台电梯至降至地下车库；东栋设两台电梯，其中1台可降至到地下车库。 |
| 7 | 停车道闸 系统 | 停车道闸系统4套（其中西栋南北侧各1套，车库出入口1套，东栋北侧1套）。 |
| 8 | 人防专业指挥所 | 人防专业指挥所位于地下室东面，建筑面积1998㎡，该指挥所水电、消防、空调系统、防排烟系统等均为独立系统，内设配电房、发电机房、消防控制室、水泵房、空调主机房等，其中设有200KW的柴油发电机一台，调温恒湿机两台，其中一备一用；100立方的消防水池一座，消防泵两台一备一用。 |
三、服务内容
湘麓金座物业服务范围包括东、西栋所有房屋建筑主体及公共部分的维护管理、公共配套设施、设备维护、运行管理、公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生；定期消毒杀菌；生活垃圾清运、公共绿化、绿地的养护和管理、24小时公共秩序管理、公建配套设施的运行管理、楼宇自动化设施系统的运行、维修、养护管理、交通指挥、车辆行驶和停靠管理、物业及物业档案资料收集、管理、社区文化的开展、会议室、人防指挥所的管理、物业管理委托合同中规定的其它事项等工作，具体内容为：
| 序号 | 服务内容 | 服务要求 |
| 1.秩序维护 | ||
| 1.1 | 岗位值班值守 | 加强本项目安全管理。门岗须根据招标方要求对出入的人员、物品、车辆进行严格登记、检查、验证，杜绝闲杂人员进入。大门值班落实 24 小时保安值班制，门卫在工作日必须立岗值班。重大活动车辆出入，以及重要领导步行或乘车出入，门卫须立正行注目礼。 |
| 1.2 | 安全巡查 | 落实昼夜巡逻制度，加强项目内秩序维护。组织日夜巡逻，巡查项目内周边、出入通道、高压变电、道路、房屋、重点部位的安全及车辆停放、禁止闲杂人员和可疑人员进入等事宜，巡逻中遇本项目内工作人员提出工作方面要求应及时提供服务或立即通知有关人员到现场处理，确保本项目井然有序。 |
| 1.3 | 消防安全管理 | 负责治安、消防安全防范，积极做好防盗、防火、防溺水、防破坏、防事故、防冰冻灾害等工作，采取人防和技防相结合的方法，按规定和合适的时间开、关楼内所有门窗和设备的电源。灾害天气加强预想预测及时消除隐患，做到无安全责任事故发生。 |
| 1.4 | 车辆管理 | 负责交通秩序的维护，制定可行的车辆管理方案。在需要的地方设有规范车辆行驶、禁鸣、停放等指示牌和温馨提示，加强校内车辆交通管制，做到车辆出入安全、有序。 |
| 2.环境卫生 | ||
| 2.1 | 卫生保洁 | 1.公共环境卫生服务。包括办公楼公共卫生、茶水、音响、灯光、内外墙及门窗、管理范围内的公共场所、会议室所有区域的保洁、垃圾的收集与清运等相关工作； 2.化粪池清理； 3.完成突发性事件造成的保洁工作； 4.垃圾分类。 |
| 2.2 | 绿化养护 | 湘麓金座项目周边及原始林区公共绿化、花木、建筑小品等的养护和管理，绿化花草树木的除草、平整、保苗、治虫等及室内花卉摆放监管和养护等相关工作； |
| 2.3 | 环境消杀 | 湘麓金座的清洁卫生，垃圾的收集倾倒及环境消杀，大楼环境消杀。 |
| 2.4 | 垃圾分类 | 项目内实施垃圾分类，各类垃圾正确投放和处理，对垃圾分类工作进行定期检查和考核，及时总结工作经验，不断完善垃圾分类制度，确保垃圾分类工作有序开展。 |
| 3.设施设备维护 | ||
| 3.1 | 公用设施设备 | 1.共用设施设备（含大楼、活动室、机关食堂）的维修、养护、运行和管理。包括共用的上下管道、公共照明、办公室内照明、供配电系统，中央空调系统、供水系统、消防系统、会议系统（含音响系统）、网络系统、消防设备设施、电梯和监控系统等相关公共设备设施； 2.公共设施和附属建筑物的维修、养护、巡查和管理。包括路灯、道路、室外上下水管道、雨水管、排污管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、水泵等相关公共设备设施； 3.室内外设施设备的维修、保养、更换和管理。包括插座、灯具、灯泡、灯管、空调风口、门窗、门牌、把手、办公家具等相关设施设备； 注：①★房屋建筑和所有设备设施等日常维修材料费用：单项维修单件器材金额在500元以下的，由物业公司直接进行维修维保并承担费用，记录报送招标方存档；单项项目维修维保金额在500元以上的项目，报招标方审批后执行。提供承诺函（格式自拟）； ②所有设施设备必须符合国家规定标准； ③房屋建筑共用部分的维修、养护、巡查和管理。包括楼盖、层顶、梁、柱、内外墙、门窗、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯间、卫生间、茶水间、地下室、架空层、停车场及基础承重结构部位等相关公共设备设施。 |
| 3.2 | 专业设备维护 | 负责中央空调、电梯、消防设施、人防设施、避雷设施、门禁道闸系统、自动化设施设备等日常操作、维护(专业维保除外)及公共区域设施设备维修及更换。 专业维保内容包含：空调系统、监控系统、消防系统、弱电系统、道闸系统、电梯维保、防雷设施由招标人委托第三方进行维护保养并承担相关费用，中标单位负责监管和巡检（协助采购人监督管理维保单位完成专业设施设备的维保养护，定期对应检必检的设施设备及时进行年检），保障运行正常。 |
| 3.3 | 节能降耗工作 | 配合采购人做好节能宣传，帮助项目进行节能降耗规划，开展节电、节水等日常节能工作。 |
| 4.会务服务 | ||
| 4.1 | 会务服务和接待 | 主要分为礼仪接待服务和会议接待服务。包括会场、会议预订、布置、花卉租摆监管、资料摆放，会前会后礼仪接待、会中续茶、会后会场整理和保洁。负责会议室内音响设备保障、维护、运行等相关多元化礼仪与会务服务。 |
| 4.2 | 配合开展机关文化活动及特约服务 | 配合机关开展各种文化活动，提供日常会议服务和其他特约服务。 |
| 4.3 | 重要会议、重大活动保障 | 机关举办党代会、两会、大型的庆典活动或春节、五一、国庆等节假日氛围布置。 |
| 5.其他服务 | ||
| 5.1 | 突发事件应急处理 | 包括处理各类突发事件（含火灾、发现可疑物或爆炸物、突发卫生事件、公共疫情）、自然灾害（含地震、暴风骤雨及洪涝、极端天气时的处置）、消防安全事故、设施设备故障（如电梯系统故障、水电气系统故障、雨污管网系统故障等）的应急预案和日常安全生产管理。 |
| 5.2 | 档案管理 | 1.认真贯彻执行档案工作法律法规和方针政策,投标人按照档案工作规范化建设评价规范的要求，为本项目建立档案管理标准体系、档案资源体系和档案利用体系； 2.由采购人交付给投标人的相关档案等资料，由投标人进行存档、保密，若资料发生泄露，采购人将追究投标人的责任； 3.制定本项目档案工作体制机制、机构人员以及基础设施、档案管理、信息化建设等基本内容； 4.制定本项目档案分类方案，涵盖各种门类、载体的档案，类目设置合理，编号科学实用； 5.做好档案防火、防盗、防紫外线、防有害生物、防水、防潮、防尘、防高温防污染等防护工作，定期清扫除尘，保持库房清洁，定期采取措施，防治鼠虫霉； 6建立传统载体档案数字化常态机制，建立全文数据库，全部重要纸质档案完成数字化且数字化成果； 7.配备满足档案信息化管理需要的网络基础设施、系统硬件、基础软件、安全保障系统、终端及辅助设备。 |
二、相关标准：
详见采购需求。
三、技术规格：
详见采购需求。
四、交付时间和地点：
一、服务期限：两年。
二、服务地点：长沙市岳麓区咸嘉湖街道岳麓大道与谷丰路交汇处
五、服务标准：
一、物业综合管理服务岗
1、人员配备要求：管理岗位按需配置不少于5人。
| 序号 | 岗位 | 人数 | 岗位职责及要求 |
| 1 | 物业经理 | 1 | 25-50岁之间，具有本科或以上学历，全面负责湘麓金座项目物业的运营与管理，负责统筹安排项目部各部门工作；督促、检查、考核各部门工作开展情况；负责跟业主方及周边单位（包括居委会、公安局等）的衔接工作。 |
| 2 | 经理助理 | 1 | 25-45岁之间，具有本科或以上学历，协助经理落实督促总体工作安排，落实物业服务质量检查，每日定期检查各部门工作落实情况，负责本项目培训工作。 |
| 3 | 财务 | 1 | 25-45岁之间，具有本科或以上学历，负责编制并执行财务计划，合理调配各项资金，定期完成项目成本核算与报表编制工作，协助监控预算执行情况并负责成本控制，提供有效的财务管理与支持，按时完成物业所有员工福利、工资、奖金的核算和发放。 |
| 4 | 综合文员 | 1 | 25-45岁之间，具有专科或以上学历，负责楼内单位所有内部车辆车辆信息的录入及管理。对项目档案进行分类、归档、保管、整理与检索工作，确保档案资料的完整性与安全。 |
| 5 | 垃圾分类清运人员 | 1 | 25-45岁之间，具有专科或以上学历，负责项目区域内垃圾分类全面工作，负责宣传、培训、监督和考核；做好日常垃圾分类台账统计和收运，上报垃圾分类台账数据；与主管部门进行协调对接 |
| 合计 | 5 |
| |
2、服务时间：24小时按需服务。
3、服务内容及要求：
（1）建立健全的各项物业管理制度，并将主要管理制度上墙公示。
（2）建立各类委托管理设备及房屋的台账，台账相符率达到99%以上，并每季度更新。
（3）每年至少进行四次服务项目的满意度测评。
（4）根据物业服务合同要求做好各项综合管理服务并达到考核要求。
二、环境卫生保洁服务岗
1、人员配备要求：保洁岗位按需配置不少于10人。
| 序号 | 岗位 | 人数 | 岗位职责及要求 |
| 1 | 环境主管 | 1 | 25-45岁之间，具有专科或以上学历，负责湘麓金座内所有区域内卫生、绿化工作的督促及检查，做好部门所有员工工作安排。 |
| 2 | 东栋1-6保洁岗 | 3 | 负责本辖区公共区域及其洗手间卫生保洁及垃圾分类、集中工作及大楼电梯内壁保养。 |
| 3 | 西栋1-5洁岗 | 2 | 负责本辖区公共区域及其洗手间卫生保洁及垃圾分类、集中工作及大楼电梯内壁保养。 |
| 4 | 地下车库保洁岗 | 2 | 负责本辖区公共区域卫生保洁及垃圾分类、集中工作以及定期清洗。 |
| 5 | 楼外保洁员 | 2 | 负责办公楼周边辖区人行、绿化带及楼顶卫生清洁及垃圾分类、集中运送工作。 |
|
| 合计 | 10 |
|
根据湘麓金座物业服务的实际情况，环境卫生保洁服务除了机关办公区公共区域保洁服务外，还包含了楼顶及地下车库的保洁服务，每日清洁不少于两次。主要工作内容有湘麓金座内所有区域内卫生、督促及检查工作，做好保洁员工工作安排及洗手间易耗品及时发放、大楼电梯内壁保养，辖区公共区域及其洗手间卫生保洁及垃圾分类、集中工作，办公楼周边辖区人行、绿化带及楼顶卫生清洁、垃圾分类、集中运送工作以及大楼绿化日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治工作。
2、服务内容及要求
（1）服务范围：公共建筑物、地面、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作，外墙清洗（一年一次）、雨水井、污水井的清洗。
（2）服务标准：
2.1屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡打磨、清洗、保证没有污渍；
2.2门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；
2.3楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求擦洗，无污渍和灰尘；
2.4公共地面每天打扫、地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；
2.5楼顶定期清扫，保持干净，不得有杂物。灯具、天花板上无蜘蛛网；
2.6会议室会前会后专项保洁服务，保持干净整洁；
2.7道路、广场保证无垃圾和杂物，及时清除污迹；
2.8及时清理绿化带及草坪，出现枯枝落叶及时清理；
2.9公共垃圾桶及时清理，无过夜垃圾；
2.10遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合招标方搞好保洁工作。
2.11垃圾日产日清、密封存放、无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站。（不含垃圾外运）
2.12公共卫生间保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。必要的耗材，如卫生球、清洁剂等易耗品费用分担：用于物业管理的清洁用品、用具及共用部位的日耗品由物业公司自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由采购人提供并承担费用。
2.13公共区域的垃圾桶的保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。
2.14室内保洁及服务：包含楼宇内的走道、茶水间、卫生间、消防疏散楼梯间及天花、强弱电管道井、空调管道井、电梯厅等区域，办公室区域剔除在外。
2.15垃圾分类管理：
2.15.1垃圾分类设施设备的清洗、打蜡等日常保养，实现整洁、无污损、正常运行。
2.15.2通过电子屏标语、发放宣传资料、定时定点桶边指导等方式，进行区域内垃圾分类工作的日常宣传。
2.15.3每日按规范程序进行垃圾的分类收集、二次分拣；分类分拣后的垃圾分类运输至指定地点，并配合城管、环卫等部门进行分类处置。
2.15.4对区域内入驻单位进行垃圾分类投放上门指导，提升分类意识和分类投放准确率。
2.15.5在采购人指导下，每月对入驻单位进行垃圾分类投放情况检查。
2.15.6计量、记录各类垃圾，坚持日常垃圾分类台账登记、存档，并报送给采购人。
三、绿化养护岗
1、人员配置要求：不少于1人。
| 序号 | 岗位 | 人数 | 岗位职责及要求 |
| 1 | 绿化维护岗 | 1 | 负责大楼绿化日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治工作，数字化城管、文明城市测评的各项检查以及应对绿化突发事件 |
|
| 合计 | 1 |
|
2、服务内容：项目范围内树木、花草、绿化等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。
3、服务标准：
（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；
（2）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98%，草坪纯度95%。
四、秩序维护及安防管理服务岗
1、人员配备要求：安保岗位按需配置不少于18人。
湘麓金座机关办公区域属非封闭式院落，四通八达，共有对外出入口5个（含地下停车场出入口：东栋北侧出入口、东栋南侧出入口，西栋北侧出入口，西栋南侧出入口，保障湘麓金座办公人员及周边居民日常安全防卫工作，随时询问来访人员及与会人员并做好登记，随时检查进出大楼物品检查及记录工作，做好参会车辆停放指挥工作。
| 序号 | 值守岗位 | 人数 | 岗位职责及要求 |
| 1 | 秩序维护主管 | 1 | 25-45岁之间，具有专科或以上学历，协调湘麓金座相关部门做好安全工作部署，贯彻落实管理处工作安排，负责安保部所有岗位的工作排班安排，及岗位工作检查及督促工作等。 |
| 2 | 东栋北侧大堂岗值守 | 2 | 随时询问来访人员及与会人员并做好登记，随时检查进出大楼物品检查及记录工作。 |
| 3 | 东栋南侧大堂岗值守 | 2 | 随时询问来访人员及与会人员并做好登记，随时检查进出大楼物品检查及记录工作，做好参会车辆停放指挥工作。 |
| 4 | 西栋北侧大堂岗值守 | 2 | 时询问来访人员及与会人员并做好登记，随时检查进出大楼物品检查及记录工作，做好参会车辆停放指挥工作。 |
| 5 | 西栋南侧大堂岗值守 | 2 | 随时询问来访人员及与会人员并做好登记，随时检查进出大楼物品检查及记录工作，做好出入口车辆停放指挥及出场管理工作。 |
| 6 | 车库出入口值守 | 2 | 随时询问来访人员及与会人员并做好登记，随时检查进出大楼物品检查及记录工作，做好出入口车辆停放指挥及出场管理工作。 |
| 7 | 监控室消防值班 | 6 | 依据应急管理部消防救援局发布的应急消[2019]154号文要求，需安排消防专业人员（经消防培训）值班，每班不少于2人，24小时三班倒，安排消防专业人员（持消防上岗证）值班，接听外来电话咨询及投诉受理，随时监控大楼内及周边监控录像。 |
| 8 | 楼内安防巡查 | 1 | 负责对各楼栋内所有公共区域进行安全巡查，及时发现安全隐患及可疑人员，及时采取必要措施，启动相应的应急预案。 |
| 合计 | 18 |
| |
注：★投标人必须承诺：派驻本项目的所有秩序维护人员必须持证保安员证上岗，提供承诺函（格式自拟）。
2、服务时间：24小时三班倒服务。
3、服务内容：负责进出的车辆指挥、大门电动门、办公楼前坪等所有建筑的室内外的安全保卫、秩序维护；负责夜间巡逻，办公大楼的夜间守护；电视监控室值班；防盗、防火报警监控设备、消防工作，消防设备运行管理，公共秩序维护，治安，防火防盗及其它突发事件处理等。
4、服务标准：
（1）建立秩序维护、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，门卫、电视监控室及强弱电值班室24小时值班；
（2）严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公大楼，确保办公秩序良好；
（3）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；
（4）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；
（5）严格控制车辆出入，保证道路畅通、车辆停放有序，确保财产安全；
（6）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件；
（7）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行24小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，依据应急管理部消防救援局发布的应急消[2019]154号文要求，需安排消防专业人员（经消防培训）值班，每班不少于2人，实行24小时三班倒消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。
5、安保器材配备：根据物业情况，配备7台以上安保对讲机，根据器材使用年限折旧报价。
五、房屋及公共设施维护服务岗
1、人员配备要求：工程岗位按需配置不少于9人。
湘麓金座大楼分别有2个高低压配电室、1个消防水泵房、1个中央空调机房、5个电梯机房、1个消防控制中心、1个监控室、8个多媒体音响设备会议室、强弱电井房；特种设施设备功能齐全，维保技术支撑种类繁多。根据项目实际情况需配置相应的工种，负责湘麓金座所有设备设施的日常保养及检查督促工作，负责工程部日常工作安排，持暖通、高低压配电证件，做好湘麓金座的日常维修工作，以及供电范围内的电气定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决，其中一般开放区域配电间，供应东、西栋电力设备，实行24小时三班倒供配电值班制度，配置3人，人防区域配电间，按照24小时两班倒值班要求，配置2人。
| 序号 | 岗位 | 人数 | 岗位职责及要求 |
| 1 | 工程部主管 |
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