1、项目名称：长沙市委党校主校区物业服务项目（含东校区、长沙廉政警示教育基地）。

2、座落位置：位于长沙市天心区正塘坡路56号。

3、物业管理范围：服务区域为主校区（学员餐厅墙内除外）、东校区（沁园小区除外)、长沙市廉政警示教育基地约188亩的范围的所有服务；服务内容为该范围内所有建筑本体、设备设施、园林绿化、道路停车等的日常管理、维护、维修以及正常运转所必须确保的安全保卫、秩序维护、会务接待、卫生保洁等。

委托管理事项及要求

（一）总体要求

1、乙方按照招标文件要求配备物业管理工作人员。所有工作人员须通过相应专业培训，确保人员上岗具备必备素质，符合国家相关法律法规规范要求。

2、乙方派驻甲方的项目经理年龄须在25-45岁之间、身体健康、有较强的管理能力，全面负责本项目的工作。

3、设备管理、水电管理、维护维修、园林绿化、安保必须有相应的专业人员负责。

4、人员着装整洁，持证上岗。

5、乙方所有人员需遵守甲方各项规章制度。党校为市委的重要部门，必须严格执行（遵守）保密制度。

6、乙方需根据甲方办学的特点，满足甲方办学有节假日、寒暑假和培训对象为在职干部的要求，如遇突击任务需加班或临时增加人员时，不增加费用。

7、乙方需承担招标清单中明确的沁园小区（家属住房8栋住宅楼）物业服务。家属住房8栋住宅楼的物业服务，共计311户，面积约31000平方米，物业服务要求和人员选配由沁园小区业主委员会与中标人商定后另行签订沁园小区物业服务合同，物业管理费参照国家、省市相关文件规定并结合实际情况制定和执行。

8、乙方需按照投标承诺和项目要求配备人员。

（二）分类服务及要求

 1、卫生保洁

1.1、服务范围：物业管理总范围区域内（办公楼1、2、4、5楼各部门办公室内、学员餐厅室内除外）。

1.2、服务内容：各建筑物大厅、走廊、天台、护栏、楼梯、电梯轿厢、公共卫生间、活动室、接待室、会议室、学员讨论室、教室、休闲厅、大报告厅、大礼堂、学术报告厅、多功能厅、实训室、校领导办公室、文体活动中心各场馆、水泵房、配电间以及其它公共场所（含校区内各楼栋室内、道路、水泥坪、水体水面、地上地下、停车场、运动场地、园林道路、校区门岗周边范围等）的日常卫生清洁；部分场所的地毯保洁、地板打蜡；物业范围内的垃圾清运、化粪池清掏等。

1.3、服务要求：

 （1）保洁服务周到，仪表整洁，讲礼貌，有素养；

 （2）责任明确，有详尽的卫生保洁标准和管理措施；

 （3）垃圾收集及清运：物业范围内设有1个地埋式垃圾站，垃圾要求做到及时清扫、收集；定期清理、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象。并负责配合环卫局外运出物业范围区域，按设备保养要求做好垃圾站的日常清洁和维护维修工作；

（4）报告厅、校委会议室、接待室地毯每年夏季清洗一次；

（5）遇有冰雪天气，要及时清扫屋顶、地面及主要交通要道的积雪。

2、园林绿化

2.1、服务范围：物业管理范围的绿地、山水、景观、室内花卉。

2.2、服务内容：日常维护和管理。乔木、灌木、绿化带、等绿地的养护；园林景观、园林道路的日常维修维护，水体水面的日常清洁，池底杂物的清理等。

 2.3、服务要求：

（1）制定园林绿化管理制度、养护措施和方案；

（2）花草树木生长正常；无病虫害、无枯黄叶、无黄土祼露、无枯枝死杈、无病虫害现象；修剪及时，缺苗补苗，养护得当；

（3）确保水池每季度换水一次，每季度清洗一次池底；观赏鱼要有喂养措施；不能有死鱼、钓鱼、少鱼等现象；重大活动前清洗鱼池底部；及时清理水面树叶等漂浮物保持水体干净；

（4）绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率95%，草坪纯度98%；

（5）做好病媒防治工作。每年定期做好集中药物杀灭工作（重大活动根据需要及时做好消杀），确保校区少蚊虫、无蟑螂、无鼠患；

（6）对极端天气气候（冰灾、旱涝等自然灾害），应早准备、早预防，不能出现树木冻死、枯死现象。

3、服务接待

3.1、服务范围：校区内建筑物内的教学培训、会议、重大活动以及对外来客人的接待服务。

3.2、服务内容：各建筑物活动室、接待室、会议室、学员讨论室、教室、大报告厅、大礼堂学

术、报告厅、多功能厅、实训室、文体中心的各场馆、校领导办公室等场所的接待服务，会前茶水、茶杯纸巾的准备，接待期间茶水的供用等其他服务事项。

3.3、服务要求：

（1）着装统一，仪表整洁，讲礼貌，有素养，做到服务周到；

（2）责任明确，有较强的服务意识。

4、安全保卫

4.1、服务范围：指物业管理范围内的区域。

4.2、服务内容：物业管理范围内财产的保护和防火防盗。主要是指24小时区域内门岗值勤，消防、安全监控、巡逻，交通与车辆停放，维护公共区域的正常工作秩序，保证校区域内人身、财产、物资的绝对安全。

4.3、服务要求：

4.3.1、负责制定甲方安全值勤实施方案、管理制度、突发事件预案，加强日常管理秩序维护，突发应急件处理预案启动、演练和应急处理，有效地控制突发事件，使损失降到最低，确保安全管理有效。

4.3.2、加强门岗和各楼栋安全管理。校园出入口设传达室，各楼栋设安全保卫岗，对可疑人员进行询问检查。其中办公楼、教学楼、文体中心、图书信息中心采取坐班制，严格登记来访人员，杜绝闲杂人员进入办公楼、教学楼、文体中心、图书信息中心场所；东门、南门、西门、北门、及家属区通往办公区铁门，门岗须根据甲方要求对出入校园的物品、人员、车辆进行检查、验证，并做好登记。

4.3.3、校门大门值班落实24小时保安值班制；门卫在工作日上下班集中时间（早7：30－9：30，晚16：30-18：30）必须立岗值班。重大活动车辆出入，以及省、市、校委领导步行或乘车出入，门卫须立正行注目礼。

4.3.4、落实昼夜巡逻制度，加强校区秩序维护。组织校园日夜巡逻，巡查校区周边、出入通道、水池景观、高压变电、道路、房屋、重点部位的安全及车辆停放、校园管理秩序、禁止闲杂人员和可疑人员进入校园等事宜，巡逻中遇校内工作人员提出工作方面要求应及时提供服务或立即通知有关人员到现场处理，确保校园井然有序。

4.3.5、负责校区治安、消防安全防范，积极做好防盗、防火、防溺水、防破坏、防事故、防冰冻灾害等工作，采取人防和技防相结合的方法，按规定和合适的时间开、关楼内所有门窗和设备（门窗包括各对外出入口、各教室、讨论室、接待室等；设备电源包括灯、空调、电梯、热水器等）的电源。灾害天气加强预想预测及时消除隐患，做到无安全责任事故发生。

4.3.6、负责大型活动安全保障，及时部署安全防范工作，落实活动现场安全措施，加强安全把控，确保大型活动圆满完成。

4.3.7、负责校内交通秩序的维护，制定可行的车辆管理方案。在需要的地方设有规范车辆行驶、禁鸣、停放等指示牌和温馨提示，加强校内车辆交通管制，做到车辆出入安全、有序。

5、消防、监控系统

5.1、服务范围：物业管理范围内整个消防系统、消防器材、监控系统。

5.2、服务内容：加强对消防系统、监控系统范围内的设备设施日常检查、检测、检修和保养（监控设备检修和保养由弱电专项保障），确保监控无死角，整个消防系统（火灾自动报警系统、水消防系统、防排烟系统、气体消防系统）、监控系统有效运行，值班有记录，定期有检查，故障排除有存档。

5.3、服务要求：

（1）消防系统控制室实行24小时值班制度，需配足4名专职人员（具有相关技术资质上岗证书）会熟练掌握，消防、安全监控设施设备使用维护管理，发现问题及时检修和排除，并作好消防和安全报备记录存档工作。设备运行完好，值班记录登记规范。记录存档资料保留一年以上；

（2）建立消防管理制度。制定火灾应急处理预案，落实三级防火责任制，每年至少一次组织大型消防演练；

（3）确定防火重点，加强对校区水池景观、高压变电区域等重点部位24小时不间断监控。做到监控安全无死角，校区消防安全；

（4）定期对消防、监控系统和设施设备进行维护、检修，保证系统灵敏有效；

（5）对封闭通道、走廊等部位，按消防相关要求，放置手提干粉灭火器。灭火器干粉每年更换一次；

（6）对消防用蓄水池（2个、约150立方米），每周巡检一次，防止异物（树叶等）堵塞，巡检后将盖板盖好，防止发生安全事故。

5.4、其他约定：

（1）消防系统须另聘具有资质的专业公司进行维保。维保服务合同由采购人、中标人、维保公司三方签订；

（2）中标人负责消防系统的正常运转和管理。维保合同签订后，由中标人负责对维保公司进行监管，建立巡视检查登记制度，定期联系督促做好维保工作；

（3）如因服务、监管不到位，致火灾险情等重大事故发生时，因扑救不及时或系统不能正常有效运转，而造成人员伤亡和巨大经济损失，中标人承担全部法律和经济责任。

6、资产管理

6.1、服务范围：物业管理范围内的区域。

6.2、服务内容：负责校区内国有资产的登记统计，建立物资管理账目，掌握所有资产的所在位置、数量、质量情况。负责教职工的办公设施搬运，教室、学习、会议场所的布置（重大活动和与学校日常教学无关的事项除外）。

6.3、服务要求：服务人员管理意识强，有素养、会讲普通话，工作积极主动性强，工作经验丰富，搬运时能保障设施设备完好。

7、学员楼管理与接待

7.1、服务范围：主校区1号学员楼、2号学员楼、3号学员楼。

7.2、服务内容：

（1）楼内的住宿接待服务、保洁与管理；

（2）楼内的设备设施的日常运行与管理。

7.3、服务要求：

（1）做好每轮主体班和计划外班以及节假日临时突击接待前客房的各项准备工作，达三星级水平，做到让办班单位负责人和学员及客人的满意，达到相关要求；

（2）做好学员及符合相关住宿要求人员的住宿日常管理、保洁、安全、服务接待、统计等工作，确保入住满意率达85%以上；

（3）做好床上用品的洗涤联络和送洗、回收数量清点交接工作以及楼内财产物品（含低值易耗品）的保管工作，做到账物相符，没有差错；

（4）人员离开房间后，要及时检查房间是否有遗漏的物品，并及时报告主管以及与住宿人员取得联系，尽快做到物归原主，检查是否已断电、关水，注意节约用水用电，杜绝长明灯、长流水的现象；

（5）楼栋负责人和楼层服务员须经过专业培训，熟悉服务流程（如前台接待工作职责、客房楼层服务员工作职责以及客房卫生标准、公共区卫生标准、房卡的保管与控制、客房的清扫流程、卫生间消毒清洗流程等）。

8、给排水系统

8.1、服务范围：整个物业管理范围内的给排水系统（学员餐厅楼内除外）。

8.2、服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消防栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用的日常养护维修，具体内容如下：

（1）给水系统管道锈蚀脱皮及时清理干净，做防锈处理；

（2）给排水系统的截门、控制阀、水咀的失效、损坏的修理更换； 

（3）给水系统故障急修、卫生设备配件的失效、损坏、残缺的维修、更换； 

（4）加压水泵、电机的维保、刷漆；对运行状况做到经常检测。绝缘阻值应大于0.5MΩ； 

（5）排污管道堵塞及时维修，保证畅通，检查井定期清掏。

8.3、服务要求：

（1）加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用；

（2）建立正常供水管理制度，水箱保持清洁卫生并定期消毒，保证水质符合国家标准；

（3）防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修；定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；

（4）定期对排水管道进行清通、养护及除垢，保证室内外排水系统通畅，市政官网接入校区水表井的清理；

（5）及时发现并排除故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜；做好节约用水工作；

（6）准确掌握自来水的停水信息，及时发布停水通知。

9、供电系统

9.1、服务范围：整个物业管理范围内供电系统（学员餐厅楼内除外）。

9.2、服务内容：对物业管理范围内供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明、绿色照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修，具体如下：

（1）每天对供电设备设施照明系统巡视检查，发现问题及时处理解决；

（2）每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录； 

（3）照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏度有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确； 

（4）对失效、坏损的照明系统及时更换； 

（5）避雷系统每年遥测一次；

（6）低压柜、控制柜、配电箱等控制元件的失效、坏损更换；

（7）配电间24小时值班。

9.3、服务要求：

（1）对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；

（2）建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；

（3）建立24小时运行维修值班制度，及时发现解决排除故障，零星维修合格率100%；

（4）加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全；

（5）准确掌握电业局停电信息，及时发布停电通知。

10、房屋、配套设施日常养护维修

10.1、服务范围：整个物业管理范围内的建筑体（学员餐厅楼内除外）。

10.2、服务内容：建筑物的地面、墙台面、顶棚、屋面及吊顶、门窗、楼梯、通风道以及学员餐厅的外墙等的日常养护维修，修复小损小坏，具体如下： 

（1）地面:散水起沙、空鼓的修补；踢脚线块料面层松动、脱落的修补（不超过5平方米）； 

（2）内、外墙：空鼓、开裂、露筋的修补以及墙砖松动、脱落，壁纸发霉、翘边、脱落的维修维护；

（3）顶棚：空鼓、开裂、起泡、翘边的修补；

（4）门窗：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、五金件（含锁具）缺损的更换修理；窗纱、玻璃破损、油漆剥落的维修； 

（5）屋顶：清扫垃圾，清除杂物（每周检查清扫一次），防漏维修，确保雨雪水流动畅通，维护顶部设施（边沟、女儿墙、落水管等）。

10.3、服务要求：确保房屋建筑体的完好等级，保证正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务不超过24小时。

11、特种设备

11.1、电梯

（1）服务范围：办公楼、教学楼、1号学员楼、3号学员楼、文体中心、图书信息中心、共16台。

（2）服务内容：电梯运行管理；对机房设备、井道系统、控制系统、轿厢设备进行日常维护保养，具体如下：

①运行状况的检测、调试； 

②轿厢照明检测、调试、更换。安全开关，报警系统接触良好、有效； 

③减速箱、电机、发电机组工作正常，无异响，工作温度符合标准。（减速箱油温不高于85℃，电机轴头温度不高于55℃）； 

④制运器间隙均匀，制动灵活可靠； 

⑤控制柜内原件齐全、动作灵活可靠，显示正常。触点、接头无松动、无虚接、无积尘，随时检测；

⑥选层准确、运行平稳、开关门灵活、无撞击、信号反应良好、安全触板、灵敏可靠，随时调试； 

⑦导轨、绳头组合、减速器、安全钳符合标准，动作灵敏可靠，导轨润滑正常，随时检测校正； 

⑧机房、井道、轿顶、底坑干净整洁、无油污、无积水，随时检查清理；

⑨各部位绝缘阻值大于0.5MΩ，接地阻值不大于4Ω。

（3）服务要求：

①建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度；各种运行状态、维护保养和巡视检查记录齐全归档；

②电梯按规定时间正常运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；

③严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，定期进行设备维护和保养，电梯每年年检一次，年检合格；

④轿厢、井道保持清洁卫生；轿厢每天清洁，每半月抛光打油一次；

⑤电梯出现停梯故障，在接到报修后管理人员应在5分钟内到达现场，了解情况，分析原因，及时处理；如需专业人员维修，应立即与维保公司取得联系，及时排除故障。

（4）其他约定：

①电梯须另聘具有资质的专业公司进行维保。聘请公司由甲方按照政府采购政策相关要求和程序进行聘请，维保服务合同由甲方、乙方、维保公司三方签订；

②中标人负责每年的电梯年检；

③中标人负责购买电梯安全综合险；

④维保合同签订后，由中标人负责对维保公司进行监管，建立巡视检查登记制度，定期联系督促做好维保工作。如因服务、监管不到位，导致设备损坏、人员伤亡等重大事故发生，中标人承担全部

法律和经济责任。

11.2、空调系统

（1）系统情况（机型、数量、地点）：具体见后面《中共长沙市委党校物业基本情况》第四点中内容。

（2）服务内容：模块空调系统的运行管理及风冷机组、新风机组、水泵、风机盘管、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修。部分零小修及保养内容如下：

①风机盘管的检测，包括接口的严密度和风管有无渗漏等检测。盘管电机更换不超过1/10； 

②控制系统灵活有效，原件齐全；

③保证电磁阀动作准确、灵活；

④定期对过滤器、送风口进行清理、清洗；

⑤负责风冷热泵机组的换季清洗工作；

⑥负责系统管线的镀膜处理及管道清洗；

⑦模块机组运行过程中的正常养护、调试工作；

⑧定期对控制截门进行检查、养护。

（3）服务要求：

①建立空调运行管理制度和安全操作规程并遵照执行，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；

②准确完整地记录空调运行数据，有齐全的维保记录，定期检修养护空调设备，如冷暖两季开机前一次性对空调末端及管道进行清洗，保证空调设备、设施处于良好状态；

③空调系统出现故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录；

④制定切实可行的节能降耗措施，提交节能指标。

（4）其他约定：

①空调须另聘具有资质的专业公司进行维保。聘请公司由甲方按照政府采购政策相关要求和程序进行聘请，维保服务合同由甲方、乙方、维保公司三方签订；

②中标人负责空调正常运行和管理。维保合同签订后，由中标人负责对维保公司进行监管，建立巡视检查登记制度，定期联系督促做好维保工作，确保空调正常有效运行；

③如因服务、监管不到位，致空调故障，导致设施设备损坏，造成重大安全事故，影响了正常的教学工作秩序，中标人承担全部法律和经济责任。

12、外墙玻璃

12.1、服务范围：物业服务范围外墙玻璃。

12.2、服务内容：外墙玻璃的清洗、面积20000平方米，一年不少于两次。：

12.3、其他约定：

（1）外墙玻璃须另聘具有资质的专业公司进行清洗。聘请公司由甲方按照政府采购政策相关要求和程序进行聘请，服务合同由甲方、乙方、维保公司三方签订；

（2）中标人负责所有外墙的玻璃清洗。

13、长沙市廉政警示教育基地物业管理

13.1、服务范围：长沙市廉政警示教育基地范围内物业管理服务。

13.2、安全管理工作:安排相关人员保障基地内设施设备安全、定期巡查、按时开关门。

13.3、清洁卫生工作:安排专人负责基地内(包括室内、走廊、厕所、大厅、前坪、入口通道等区域)卫生保洁,保持干净整洁、垃圾及时清理。

13.4、车辆疏导工作:安排专人保障来访车辆停放有序,拒绝无关车辆入内。

13.5、日常维修服务工作:对基地内设施设备及时检查,发现问题及时维修或上报,保障基地内设施设备正常运行。

13.6、日常接待工作:安排相关人员负责领导视察、宾客来访参观学习人员接待服务工作。

14、其它相关项目

14.1、白蚁防治：乙方应与长沙市白蚁防治站或相关专业公司建立常规联系，每年定期对物管范围内建筑物及园林绿化地进行白蚁防治工作，费用由乙方报甲方审核后甲方支付。

14.2、绿化维护：包括剪技、杀虫打药、季节性防预养护管理工作和组织实施，由乙方负责。采购化肥、农药、树木营养所产生的费用从维修费中由甲方审批支出。

14.3、花卉购置养护：乙方负责会议室、办公室、重大活动时的花木采购（甲方参与）、摆放及日常养护；采购费用报甲方审批后甲方支付。

14.4、办公教学家具：包括办公、教学、住宿所用桌、椅、书柜、床具等家具；乙方应对所有家具物品进行清理登记，建立家具管理档案；无需更换配件的小修小补做到修复及时，修复率达到95%以上；需要更换配件以及无法修复的，归类存放并做好登记，协助甲方积极联系厂家，做好成批修复工作，费用从维修费用中由甲方审批支出。

14.5、机电设施设备：乙方做好日常的维护管理，联络相关厂家和有关部门，按国标及厂家的要求，做好正常的检测、检修、保养，由此产生的费用从维修费和特种设备维保费中经甲方审批支出；因管理不善导致故障或损坏，继而产生维修费用的，由乙方承担。

14.6、分体空调、柜机：包括主校区办公楼、教学楼、1、2、3号学员楼、大报告厅、学术报告厅等全校各部位的分体空调、柜机的日常运行管理由乙方负责；每年秋季进行一次线路检修、压缩机除尘、加氟等保养工作以及因空调老化导致运行故障等所产生的维修费用从维修费中由甲方审批支出。

14.7、小型家电设备：包括电热水器、饮水机等。日常运行管理由乙方负责，所有饮水系统滤芯、碳棒等定期更换及清洗，每年冬夏换季前各进行一次，所产生的维修费用从物业维修费中由甲方审批支出。

14.8、物品洗涤：学员楼各客房的床上用品及窗帘等物品的洗涤联络和送洗由乙方负责，洗涤费用由甲方承担。

14.9、易耗品：甲方交由乙方进行管理使用的日用损耗品，如茶杯（盖）、客房类耗品等物品，乙方应加强管理，节约使用，如因管理不当导致非正常损耗，此部分损耗的费用由乙方承担。

14.10、设施设备油漆：包括校区木质景观（含铁件）、校区运动场地（含运动设备、护栏等），每三年除锈涮防护油漆一次，所产生的维修费用从维修费中由甲方审批支出。

14.11、主体班晚上教学活动加班，星期六、日办班，乙方要按平时一样的保障，不记加班；如有重大活动和特大任务需节假日和晚上加班乙方要按平时一样保障，不计加班。

14.12、寒暑假期间办班及会议，乙方需保证正常的物业保障。

14.13、乙方在保障本项目所产生和所需损耗的工具、保洁易耗品（如铁揪、扫帚、垃圾清运车、消毒器、去污剂、垃圾袋等）由乙方承担。

14.14、本项目安排小型维修费用40万元/年（具体费用以财评中心审定的金额为准），此费用乙方所产生的税金由乙方承担，具体内容包含：水、电、木制办公用品、家具用品、电器设备、房屋、道路、绿化、垃圾站、中央空调、消防、电梯等小型维修和采购项目。维修费必须全部用于正常的非责任性维修和采购，甲方负责监管（每一笔维修费须由甲方核准审批后才能列支核销）。因物业管理不善或无法排除自身原因而导致的责任性损坏和丢失，由乙方修复或照价赔偿，此部分费用不能计入维修费中。当维修事项难以区分正常性损耗与非正常性损坏责任的，责任划分由甲方认定。

14.15、本项目安排多联空调机组、模块空调系统、消防系统的维保、电梯维保（年检、购险）以及外墙玻璃清洗的费用30万元/年（具体费用以财评中心审定的金额为准），此费用乙方所产生的税金由乙方承担。维保费以与另聘具有资质的专业公司实际签订的合同计价，若实际发生额减少，差额部分由甲方确定用途。

15、物业管理人员配置及素质要求

15.1主校区物业管理人员配置

15.2长沙市廉政警示教育基地物业管理人员配置

16、其他约定事项

16.1、物业服务管理目标：服务以人为本，彰显人性化；有效投诉处理率100%；零星维修、急修及时率100%，修复率95%；无损毁、无偷盗、校区内无溺亡、无触电、无车辆、无打架纠纷等事故；时时、处处维护采购人（党校）良好的窗口形象。

16.2、对乙方三防的要求：乙方应制定相应制度，防火灾、防偷盗、防事故；确保服务期间无一例火灾，无一件偷盗，无一项人员伤亡事故发生。因乙方管理不善或工作人员失误造成的损失由乙方承担全部责任，对于经济损失在壹拾万元以上的，除照价赔偿恢复外，一次性罚款贰万元。

16.3、对乙方物业服务人员流动及必要的失业保险、医疗保险或人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：乙方按法律和政策规定给员工购买必要的社会保险，其费用由乙方承担，物业服务人员所产生的法律问题与甲方无关。

16.4、对乙方员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，佩戴企业、工种标识；电工、安保等岗位需要持资格证上岗；员工须有健康证明，检查费用由乙方承担。

16.5、乙方无权处置属于甲方所有的物业设施；管理期间不能擅自使用和租借物业设施（包括教室、会议室、住房等），一经发现，由甲方按甲方租用标准5倍以上进行经济处罚。

16.6、乙方负责报刊、邮件和信函的收发工作，确保无丢失、无损坏，按时发放到位；中标人可根据需要订阅部分报刊、杂志，但费用自理。

16.7物业管理用房提供：由甲方按照工作性质和工作实际需求，提供适当合理的物业办公和管理用房。员工宿舍根据工作岗位需要提供，水电费自理，严禁带家属居住。

16.8、物业管理饮食安排：餐饮自理。

16.9、乙方水电费的分担及收缴：各值勤点及办公室禁用非正常配备的大功率耗电设备，如电烤炉、电磁炉、电饭锅等；值班室（点），每月用电总量控制在1200度以内，用水总量控制在100吨以内，超出部分由乙方承担；办公及员工生活用电用水由乙方承担。

16.10、对中标人实施绩效考核（与物业费支付挂钩）：具体见附件1《中共长沙市委党校主校区物业管理考核实施细则》及附件2《中共长沙市委党校主校区物业管理考核细则实施办法》。

16.11、如遇政府政策性调整（如人员最低工资、保险等）需要增加相关费用，由乙方按政策向甲方提出书面申请，由甲方向政府相关职能部门申报，在职能部门批准情况下，按批准酌情补偿，政府职能部门不批准，甲方也不增加费用给乙方。

17、项目特别说明

17.1 实施地点：采购人指定地点。

17.2 结算方法：

17.2.1 付款人：中共长沙市委党校（通过国库集中支付）；

17.2.2 付款方式：乙方进场一个月后，经甲方考核无任何违反合约事宜发生，则甲方支付前一个月的物业管理费，以后以此类推；实际支付金额按照采购人依据《物业管理考核实施细则》考核评分后的情况确认支付（注：以上付款待财政资金核拨到位后支付）；

17.3 本项目采用费用包干方式。投标人一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用；

17.4 委托管理期限:三年，合同一年一签；

17.5 投标人中标后，需单独与中国共产党长沙市纪律检查委员会签订长沙市廉政警示教育基地物业管理服务合同，合同时间与本项目物业管理服务合同同步；

17.6 投标人在投标前，自行踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负；

17.7 投标人应遵守国家、湖南省及长沙市对物业服务管理的相关规定；

17.8 对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明；

18、验收要求和验收标准：

18.1、本项目按照《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》（长财采购【2024】5号）进行验收。项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由中标供应商承担，验收报告作为申请付款的凭证之一；

18.2、项目验收不合格，由中标人返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由中标人承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由中标人承担。

附件1：中共长沙市委党校主校区物业管理考核实施细则

附件2：中共长沙市委党校主校区物业管理考核细则实施办法

为切实加强我校物业管理工作，提高物业服务质量和水平，确保物业管理工作科学化、规范化、细致化，依据国务院《物业管理条例》以及省市有关物业管理工作相关规定，结合本次物业招标文件和党校实际，制订本办法。

一、考核机构设置

1、成立物业管理考核领导小组。成立物业管理考核领导小组。物业管理考核领导小组具体负责物业管理的综合绩效评估和有关事项的处理。组长由分管后勤的校领导担任，主要负责对考核结果的审定核准工作；副组长由行政事务部、办公室、资产管理部、保卫部、教务部、学员工作部、财务部等部门主任担任，主要负责组织检查和考核评定工作；组员由行政事务部、办公室、资产管理部、保卫部、教务部、学员工作部、财务部、教研部等部门一名副主任组成，具体负责物业管理的日常绩效考核工作；考核领导小组办公室设在行政事务管理部。

2、推选物业人（业主）代表。办公室、教务部、学员工作部、信息技术部、财务部、两个教研部等部门在本处室范围内指定1位负责同志作为学校业主代表（必要时可扩大范围），主要负责收集教职工对校区物业管理工作的意见和建议；每个季度对物业管理工作进行一次满意度评定；接受考核领导小组布置的有关物业服务管理的相关工作。

二、考核内容、方式和评分标准

考核从《中共长沙市委党校主校区物业服务考核实施细则》的执行情况、业主代表及学员满意度调查、物业服务任务工单完成率和及时性的评定三个方面进行，分值分别为60分、20分、20分，满分100分。

1、《中共长沙市委党校主校区物业服务考核实施细则》的执行情况分值60分。《实施细则》的考核评分由考核领导小组根据每周检查结果汇总通报一次月考评结果，在每季度末月25日前统计评分一次；同一事项多次检查未执行可累计扣分；《实施细则》可由考核领导小组在考核检查过程中与中标人商议进行细化和完善，并运用在下次检查考核中；《实施细则》考核评分满分100分，占考核总分60%；

2、校区业主代表及学员满意度调查。业主代表满意度调查由中标人在每季度末月25日前向业主代表发放调查表，并将调查表原件交物业管理考核领导小组办公室；调查分满意、一般、不满意三种，取分分值分别是2、1、0分（如有不满意评价，原则上要求业主代表写出不满意的理由并提出建议），业主代表满意度调查满分为10分；学员满意度调查由教务处设计并组织，每季度末月25日前统计一次，折合成满分10分计入，并将调查结果报考核领导小组办公室。满意度总分20分，是考核总分的20%；

3、物业服务任务工单完成率和及时性的评定。完成率和及时性评定由考核领导小组在每季度末月25日前对《党校物业服务任务工单》的完成情况进行评定，满分100分，如有一项未完成扣5分，完成不及时扣3分，扣完为止；考核评定分值占考核总分的20%。

主校区物业管理人员配置

15.2长沙市廉政警示教育基地物业管理人员配置

实施地点：采购人指定地点。

委托管理期限:三年，合同一年一签

物业管理范围：服务区域为主校区（学员餐厅墙内除外）、东校区（沁园小区除外)、长沙市廉政警示教育基地约188亩的范围的所有服务；服务内容为该范围内所有建筑本体、设备设施、园林绿化、道路停车等的日常管理、维护、维修以及正常运转所必须确保的安全保卫、秩序维护、会务接待、卫生保洁等。

验收要求和验收标准：

1、本项目按照《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》（长财采购【2024】5号）进行验收。项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由中标供应商承担，验收报告作为申请付款的凭证之一；

2、项目验收不合格，由中标人返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由中标人承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由中标人承担。

附件2：中共长沙市委党校主校区物业管理考核细则实施办法

为切实加强我校物业管理工作，提高物业服务质量和水平，确保物业管理工作科学化、规范化、细致化，依据国务院《物业管理条例》以及省市有关物业管理工作相关规定，结合本次物业招标文件和党校实际，制订本办法。

一、考核机构设置

1、成立物业管理考核领导小组。成立物业管理考核领导小组。物业管理考核领导小组具体负责物业管理的综合绩效评估和有关事项的处理。组长由分管后勤的校领导担任，主要负责对考核结果的审定核准工作；副组长由行政事务部、办公室、资产管理部、保卫部、教务部、学员工作部、财务部等部门主任担任，主要负责组织检查和考核评定工作；组员由行政事务部、办公室、资产管理部、保卫部、教务部、学员工作部、财务部、教研部等部门一名副主任组成，具体负责物业管理的日常绩效考核工作；考核领导小组办公室设在行政事务管理部。

2、推选物业人（业主）代表。办公室、教务部、学员工作部、信息技术部、财务部、两个教研部等部门在本处室范围内指定1位负责同志作为学校业主代表（必要时可扩大范围），主要负责收集教职工对校区物业管理工作的意见和建议；每个季度对物业管理工作进行一次满意度评定；接受考核领导小组布置的有关物业服务管理的相关工作。

二、考核内容、方式和评分标准

考核从《中共长沙市委党校主校区物业服务考核实施细则》的执行情况、业主代表及学员满意度调查、物业服务任务工单完成率和及时性的评定三个方面进行，分值分别为60分、20分、20分，满分100分。

1、《中共长沙市委党校主校区物业服务考核实施细则》的执行情况分值60分。《实施细则》的考核评分由考核领导小组根据每周检查结果汇总通报一次月考评结果，在每季度末月25日前统计评分一次；同一事项多次检查未执行可累计扣分；《实施细则》可由考核领导小组在考核检查过程中与中标人商议进行细化和完善，并运用在下次检查考核中；《实施细则》考核评分满分100分，占考核总分60%；

2、校区业主代表及学员满意度调查。业主代表满意度调查由中标人在每季度末月25日前向业主代表发放调查表，并将调查表原件交物业管理考核领导小组办公室；调查分满意、一般、不满意三种，取分分值分别是2、1、0分（如有不满意评价，原则上要求业主代表写出不满意的理由并提出建议），业主代表满意度调查满分为10分；学员满意度调查由教务处设计并组织，每季度末月25日前统计一次，折合成满分10分计入，并将调查结果报考核领导小组办公室。满意度总分20分，是考核总分的20%；

3、物业服务任务工单完成率和及时性的评定。完成率和及时性评定由考核领导小组在每季度末月25日前对《党校物业服务任务工单》的完成情况进行评定，满分100分，如有一项未完成扣5分，完成不及时扣3分，扣完为止；考核评定分值占考核总分的20%。

三、考核结果的运用及奖惩

物业管理考核总分为100分。每季度统计评定一次，与物业管理费支付额挂钩，全年共四次。

总评分达到95分（含）以上为优秀，按合同约定全额支付物业管理费；一年中四次都为优秀，一年服务期满后奖励贰万元；

总评分在90分（含）至95分之间为良好，按合同约定全额支付物业管理费；一年中三次为优秀，一次为良好，一年服务期满后奖励壹万元；二次优秀，二次良好，奖励伍千元；

总评分在80分（含）至90分之间为合格。在85分（含）至90分之间，每少1分处罚金1000元（如85分处罚金5000元）；在80分（含）至85分之间，每少1分处罚金2000元，在合格评分区间，罚金累计（如80分应处罚金15000元）；物业管理费扣除罚金后再行支付；

总评分在80分以下为不合格，每少一分处罚金5000元，此区间罚金和合格区间罚金累计计算，扣完为止；如连续两季度都为不合格，次年终止合同。

造成重大责任事故或重大经济损失的，由考核领导小组专题研究，按招投标文件与合同另行办理。

四、考核原则及要求

（一）考核原则

物业管理考核坚持实事求是、公开公正、科学界定、注重实效的原则。

（二）考核要求

1、考评人员和业主代表必须认真、细致、科学、严谨，不弄虚作假，不夸大其辞，时刻牢记并认真履行自己的职责和义务。

2、中标人需积极配合检查考核，保证措施到位，资料齐全，工作细致，认真对待考评结果，对存在问题应及时整改，保障正常运转，提高服务质量。

3、在考评过程中如有违反相关规定的人员，视情节轻重和造成的后果，给予批评教育和相应处理。

附件3：物业服务相关数据汇总

一、占地面积

二、建筑面积

三、绿化面积、水体水面、道路等

四、动力、电气设备设施情况

1、电梯

2、模块空调

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